不動産売買などを行うときに、どうしても隣地不動産所有者との境界を確定又は確認しておく必要があります。
じゃないと、後々にトラブルに巻き込まれてしまう可能性がありますね。
一般的には不動産仲介業者が境界の確認を行い、隣地所有者立会のもと
写真撮影や境界確認書にサインしていただくなどのことを行っています。
ですが、隣地所有者との主張がずれていたり、既にトラブルになっている場合はどうするか？という事です。
隣地不動産所有者との境界を確定させる手続きの種類
大きく分けて２つの方法があります。
- 行政手続きにおける筆界特定て続き
- 裁判手続きとしての境界確定訴訟
という方法があります。
ちなみに土地を分筆する際などにも、境界確定手続きが必要なので
土地家屋調査士の先生での境界確定が失敗に終われば、どちらかの手続きが必要となります。
そして、どちらの手続きを行うにしても自分の境界位置を主張するためには、その主張が正しいという事を証明する資料が必要となります。
境界確定のためにどんな資料が必要か？
色々とあるのですが、謄本や公図、測量図、国土調査による成果など
あるもの・ないものがありますので、とれる資料はすべて取っておいた方がよいでしょう。
法第14条地図
登記所において備え付けられている地図となっており、
この法第１４条地図においては、正確な測量及び調査の成果に基づいて作成されるものとされています。
ですので、境界を確定させるには非常に有力な資料となりますが、
問題は、まだ整備中ですのですべての不動産に完備されておらず、
必ず存在しているものではないという事です。
公図
この公図というのは、先ほどの法第14条地図に準ずる図面ということで登記所にあります。
ただし、この公図というのは信頼性においてはかなり低いです。
実際のゼンリンなどの地図と公図では全然違うことも多いです。
ですが、境界位置を大体においての把握、地番を調べたりに役立ちます。
不動産登記事項証明書
これは不動産の土地の履歴書みたいなものですので、
分筆された歴史や地目、地積（面積）などを調べることができますが、
この面積も実際はあてにはなりません。
きちんと測量するともっと広かったり狭かったりも多いです。
この面積をもとに固定資産税もかかっていますので、
実際の面積よりすくないままにしているケースも多いです。
地積測量図
地積測量図は、「一筆の土地の面積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるもの」をいいます。
この土地測量図は比較的新しいものであれば、信ぴょう性はあるのですが、
古い測量図は、あまりあてになりません。
こんなケースもあります。
Aの土地（約100坪）をBとCに分筆する際に、Bが50坪と出たから、のこりのCは50坪だよね。
というCは測量もない簡易な計算で５０坪と書いてある測量図もありました。
ですので、その作成された時代、作成者によっても変わります。
不動産の境界確定にあたり他の調査
実際に境界を決める際に有力な調査はどんなものがあるのでしょうか。
現地における境界標の有無
土地家屋調査士による境界標が入っていれば、仲介会社としてはありがたいのですが、
そもそも、それが設置されていればそんなにトラブルだったり主張が違うというのも少ないです。
ただ、境界標というのは動かせますし、建物解体の際などに飛んで行ってしまうケースも多いです。
ただ、土地家屋調査士の境界標の場合、復元する事ができるケースもあります。
実際の占有状況
裁判になった際に、有効な資料がなく、境界線が分からない時、
裁判所としては「わかりませんので、適当にしてください」とは言えませんので、
裁判所が妥当な境界線を決めることになります。
その時に、実際に占有状況（どっちが利用しているか）というのもかなりの
判断材料になります。しっかりと写真撮影などしておく方が良いでしょう。
不動産の境界に関するおすすめ本
私も不動産仲介業者でありますので、
仲介をするためには、時間のかかる行政手続きや裁判などしたくはなく、
できる限り簡易な境界確認で終わらせたいところです。
それにともなって、
こちらの本は不動産の仲介をお仕事にされてる方であれば是非目を通しておいた方が良いです。
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こちらもおすすめです。
 | 隣地をめぐるトラブル予防・解決文例集 筆界・所有権界、道路・通路、近隣紛争 [ 馬場隆紀 ] 価格:6,380円 |
特に不動産業に入りたての方などは、投資と思って勉強される方が絶対に良いです。
大きな金額が動くお仕事ですので、「知っている」と「知らない」では
大きく違いますし、責任問題にもなりますので大変です。
２つあわせても1万円ちょっとなので、責任問題に比べたら安いもんです。
是非読んでください。
