土地や建物などの不動産を売った時にかかる税金のしくみ-譲渡所得税の計算方法など
土地や不動産を売却した時に、所得税や住民税、復興特別税などが加算されます。
その際に大きくポイントとなるのは以下の2点です。
・所有期間が5年を超えるかどうかで税率を分けます。
・収入（売却価格）から必要経費（解体費や仲介手数料など）を引いた譲渡所得に課税されます。
所有期間が 売却した年の1月1日の時点で、 ５年を超えるかどうかで税率が変わる
5年を超えない場合（短期譲渡所得）
原則として、税率は39％となります。（所得税30.63％、住民税9％）
5年を超える場合（長期譲渡所得）
原則として、税率は20.315％となります。（所得税15.315％、住民税５％）
さらに、10年超所有の場合には軽減税率の特例があり、6,000万円以下の場合に限り税率が14.21％となります。（所得税10.21％、住民税4％）
取得日及び譲渡日は、原則として不動産の引渡しがあった日を言いますが、売買契約等の効力発生日（新築マンションや請負注文住宅は除く）とすることも認められています。
相続や贈与などの取得については、原則として被相続人（先代）の取得日が引き継がれます。つまり、親から受け継いだ不動産を売却する場合には、親が取得した日を引き継ぐことになります。
譲渡所得の計算方法
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得がマイナスになる場合には課税されることはありません。
簡単な計算式
売った金額 ー （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得
※売った金額には、固定資産税の清算金なども含まれます。
※譲渡費用には、売るためにかかった費用をいいます。
譲渡所得 ー 特別控除 = 課税譲渡所得金額
※居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除などの適用がある場合
課税譲渡所得金額 × 税率 ＝ 税額
譲渡益に対する税率はほかの所得と分離して、分離課税の税率となります。
取得費とは
取得費とは、売却する不動産の取得価格（土地、建物の購入代金）と取得後の設備費、改良費の合計となります。
店舗や賃貸住宅などの業務用建物の場合は、譲渡時までの減価償却費の累計額をこの合計額から差し引いたものが取得費になります。
取得費の例
・購入代金
・取得時の仲介手数料
・建物付きを購入した場合の解体費用
・登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金 など
取得費が分からない場合
先祖代々の土地で、いくらで買ったか分からない場合などは、収入金額の5％を、「概算取得費」とすることができます。
また、親からの相続財産を相続後3年10カ月以内に売却する場合には、相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例もあります。
譲渡費用とは
譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用をいい、以下に記載する例などがそうです。
譲渡費用の例
・不動産を売るためにかかった仲介手数料
・貸家を売るための入居者に家屋を明け渡してもらうために支払う立退料
・土地を売るための建物の解体費用とその建物の損失額
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換え料等
さいごに
売るときの事を考えて不動産を買う人はあまりいないかもしれませんが、後々のことを考えて土地や建物を買ったときにには仲介手数料の領収書や解体費用の領収書など、しっかり保存しておきましょう。
権利証や登記識別情報などと一緒に保管しておくのがよいと思います。
また、こちらに記載した内容は、新しい特例や期間が切れる場合などもありますので、
事前に必ず納税地の税務署へ確認してください。
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