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不動産取得に係る登録免許税の計算方法は?軽減税率など解説します

登録免許税

不動産取得に係る登録免許税の計算方法は?軽減税率など解説します

今回は、不動産取得時にかかる「登録免許税」を詳しく解説していこうと思います。
登録免許税に関して、ポイントは大きく2つあります。

・住宅や土地は税率を軽減
・長期優良住宅や低炭素住宅の税率はさらに軽減

登録免許税とは

登録免許税とは、登記簿や登録簿に、登記や登録をするときに収める税金です

登記簿に登記するとは?


登記簿に登記するとはどういう事かというと、土地や建物を取得した時に、「この不動産は私の所有です」というのを、世間に知らしめる(公示)ことを言います。この登記をしていないと、いくら不動産が自分の所有だと言い張っても、効力を有しない状態になってしまいます。

そのために、登記簿に登記をするという事が必要となります。
そして、その際にかかってくる税金が登録免許税となります。

土地と建物を購入した場合には、それぞれにおいて登録免許税が課されます。

なお、居住用家屋の新築又は取得、土地の売買、抵当権の設定登記には、次のような税率の軽減措置が設けられています。

登録免許税の税率

不動産は固定資産税評価額を、住宅ローン等の抵当権の設定登記は債権金額を、それぞれ課税標準として、税率をかけて税額を計算します。

住宅の新築又は取得(所有権の保存登記)

本則税率→0.4%
軽減税率(~令和4年3月31日まで)
・個人の居住用家屋→0.15%
・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅→0.1%

自己の居住用家屋で新築又は取得後1年以内にする登記に限られます。
床面積が50㎡以上である住宅に限られます。

未使用新築住宅・中古住宅の取得(所有権の移転登記)

本則税率→2%
軽減税率(~令和4年3月31日まで)
・個人の居住用家屋→0.3%
・一戸建て未使用の認定長期優良住宅→0.2%

自己の居住用家屋で新築又は取得後1年以内にする登記に限られます。
床面積が50㎡以上である住宅に限られます。
取得日以前20年(耐火建築物は25年)以内に建築されたもの、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合しているもの、既存住宅売買瑕疵担保責任保険が締結されていることのいずれかを満たす住宅を取得(売買又は競落に限る)し、取得後1年以内にする移転登記に限られます。

土地の売買(所有権の移転登記)

本則税率→2%
軽減税率(~令和5年3月31日まで)→1.5%

住宅ローン等の抵当権の設定登記

本則税率→0.4%
軽減税率(~令和4年3月31日まで)→0.1%

自己の居住用家屋で新築又は取得後1年以内にする登記に限られます。
床面積が50㎡以上である住宅に限られます。

その他の理由による不動産取得

例えば、相続などで土地・建物を取得した場合の税率は0.4%であるなど、理由によっても税率は異なります。
詳しい税率に関しては、国税庁のサイトに一覧で掲載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

登録免許税の計算方法は?

基本的には以下の計算式で計算します。

登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 税率

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際に基準となる価格のことです。

土地の場合、時価公示価格の約70%が固定資産税評価額と言われています。
つまり、実際の販売価格や購入価格などの「相場」とは一緒ではありません。

そのほかに、土地の場所、面積や形状、道路がどのように接しているかなどによって、評価額が変わります。

建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50~70%が目安といわれ、家の規模や構造、築年数などによって評価額が違ってきます。

固定資産税評価額はどうやって調べるの?

これから不動産を取得しようというのであれば、不動産業者または建築会社に問い合わせればすぐに分かります。
相続などによる取得の場合には、毎年郵送されてくる固定資産税の納付書の明細を見れば固定資産税の評価額が掲載されています。

計算例

令和3年中に土地を4,000万円(固定資産税評価額3,000万円)で購入し、住宅を3,000万円(固定資産税評価額2,000万円、認定長期優良住宅)で新築した。
購入費用の内訳は、自己資金2,000万円と住宅ローン5,000万円

上記の項目それぞれを取り出し、合計したものが税額となります。

・土地の所有権移転登記(固・評3,000万円×1.5%)=45万円
・住宅の所有権保存登記(固・評2,000万円×0.1%)=2万円
・抵当権の設定登記(住宅ローン5,000万円×0.1%)=5万円

上記合計金額 52万円

登録免許税の納税方法は?

通常、不動産売買による取得にしても相続にしても司法書士に依頼するケースがほとんどです。最初に司法書士に見積をとってもらう際に、その見積りの中に登録免許税額の記載がありますのでチェックしてみてください。

司法書士によって登録免許税が変わることはありませんが、司法書士報酬はその司法書士によって異なります。不動産業者に紹介される司法書士を利用するのも良いですし、もっと安くしたいと思われてる方は、他の司法書士の見積りを取得してみても良いと思います。それによって不動産業者が嫌な気持ちになるなどはあまりありません。

まとめ

登録免許税とは、不動産に関する所有権の移転や保存、抵当権の設定などにかかる税金です。

税額に関しては「固定資産評価額×税率」で計算。

税率は令和4年3月31日までは軽減税率、土地の売買のみ令和5年3月31日まで
さらに長期優良住宅や低炭素住宅はさらに税率が軽減されます。

そして納税方法としては、所有権移転登記などの際に司法書士に支払う方法が一般的です。