不動産売買

不動産の権利証や登記識別情報を紛失してしまったら売買の手続きはできる?どのような方法があるのか解説します!

権利証・登記識別情報

不動産の権利証や登記識別情報を紛失してしまったら売買の手続きはできる?どのような方法があるのか解説します!

不動産を売買しようとする時に必要な権利証。もし、これがなくなっていたらどうなると思いますか?無事に買主と取引できるのでしょうか。

そういった問題を今回の記事では、具体的に解説していこうと思います。
これから不動産売買をしようとする方で権利証がない方は是非最後まで読んでみてくださいね。

権利証とは

権利証とは、土地や建物の「所有権移転登記」や新築等の建物の「所有権保存登記」が完了したことを証明する書類のこと。「登記済証」ともいい、土地や建物の所有者等が登記を申請する際に、本人を確認する重要な書類であった。

SUUMOより引用

土地や建物が、ちゃんと登記されていますよ!という証明書で、不動産売買のときに必ず必要になる書類でした。

この、「でした」というのがポイントとなります。

実は、現在は権利証というのは廃止されています。

現在は登記識別情報

平成16年以降の不動産登記法の改正によって、平成17年以降は「登記識別情報」というものに変わっています。

オンライン化による登記申請が導入されたことや、権利証を偽造する技術力が向上し、登記識別情報という制度が導入されました。

登記識別情報にはパスワードが書いてあり、そのパスワードをもとに本人確認を行っていくものです。登記所がもっているパスワードと、登記申請されたパスワードが一致しているということで本人かどうかを判別します。

通常は、パスワード部分には目隠しシールが貼られており、登記申請するとき以外は外さないというのが原則です。上記のようにパスワードで第三者によって登記申請されてしまう可能性があるからです。

昔使われていた権利証が自動的に登記識別情報になっている訳ではなく、平成17年以降不動産取引や相続などを行っていない場合には、登記識別情報へと変わってはいないので、そのまま自分が持っている権利証をもとに本人確認をおこなっていきます

もし権利証や登記識別情報を紛失していたら?

さて、そんな大事な権利証を紛失していたらどうなるのでしょうか?
不動産取引ができないのでしょうか?

ご安心ください。権利証がなくても売買できます

それには2つの方法があります。

  • 事前通知制度
  • 資格者代理人による本人確認情報の提供

事前通知制度

事前通知制度とは、登記名義人である売主が、権利証や登記識別情報を提供することができないときに本人を確認するための制度となります。

これは、登記所に登記申請をおこなった時、登記所から不動産の所有者へ「登記申請がありましたけど間違いありませんか?」というのを本人限定郵便で送ります。

そして、不動産の所有者が「間違いありませんよ」という返信をすれば、初めて登記できるという流れになります。

ただ、事前に所有者の住所変更が行われていたような場合には、変更前の住所にも通知が届きます。

これは第三者が売主になりすまして登記簿上の住所を変更した場合、なりすましの第3者が勝手に返送することをふせぐためのものです。

資格者代理人による本人確認情報の提供

一般的にはこちらが主流です。

資格者というのは、司法書士、土地家屋調査士、弁護士を指します。

以下の条件を司法書士などの先生が明示し、具体的な情報を提示すれば前述した事前通知制度を省略することが可能です。

  1. 資格者代理人が登記名義人と面識はあるか
  2. どういう経緯で登記名義人と面識があるのか
  3. 面識がないのであれば運転免許証やパスポートなど確認したか

これらのようなことを、司法書士などの先生が所定の登記名義人確認情報提供書を作成して登記申請と同時に提出するようになります。

つまり、不動産売買の決済日(取引日)より前の日に、事前に売主と司法書士が面談しておけば、司法書士の先生が書類を作ってくれるというわけです。

なので、不動産売買を行う際には、権利証や登記識別情報が紛失した旨をはやめに不動産会社または司法書士などの先生に伝えておきましょう。

まとめ

不動産の所有者を確認するためにある権利証や登記識別情報。

不動産売買において、あると思っていたら失くしてしまっていたというケースはよくあります。

その場合でも、不動産売買はできるのですが、事前に司法書士の先生と面談のうえ、書類を作ってもらう必要がありますので、早めに確認しておいてくださいね。