賃貸アパートで入居時から壁紙や設備に不具合！原状回復が必要？入居者の対策は？
今回はトラブルが多い賃貸アパートについて、どこまで原状回復が必要なのか、入居者がどういった対策などをしていけば良いのかなどを中心にお伝えしていきたいと思います。現在、悩まれてる方は是非参考にしていってください。
原状回復とは
国土交通省の定義
原状回復とは、賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧する事
国土交通省ガイドライン
つまり簡単に言うと、原状回復とは、賃貸物件を借主が普通に住んでいて、借主がわざと傷つけた場合や、ちゃんと対処しなかった場合、または普通の使い方ではない使用による傷や故障などを、入居時の傷みなどなかった元の状態に戻す事を言います。
大事なのは、通常の使用の範囲内での損耗などは、原状回復の義務はないという事です。
例えば、家具などを配置していたため、床がへこんでいたりする場合、畳や襖の日焼けによる変色等というのは、「当たり前」なので原状回復義務はないという事になります。
そして、善管注意義務とは、住んでいたら普通に注意しなければいけない事項となります。例えば、庭のある賃貸物件などだと、草が生えてるのを放置してる場合やエアコンの掃除等を怠った場合の水漏れによる汚れなどは、退去時に善管注意義務違反として草刈り代金や修繕代金を要求されることがあります。
原状回復の項目は契約書に書かれている
一般的な賃貸借の契約書であれば、「借主は契約終了時に本物件を現状に復して明け渡さなければならない」と規定されています。
そして、最近では、具体的な事例なども含めて重要事項説明書や賃貸借契約書に記載されています。
一般的な事例をご紹介します。(全日本不動産協会契約書例）
借主負担のケース
床（畳・フローリング・カーペットなど）
- カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
- 冷蔵庫下のサビ跡（サビを拭かずに放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
- フローリングの色落ち（借主の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
壁、天井（クロスなど）
- 借主が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ
- 借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（貸主に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合）
- エアコンから水漏れし、借主が放置したため壁が腐食
- タバコ等のヤニ、臭い
- 壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
- 落書き等の故意による毀損
建具等、襖、柱等
- 飼育ペットによる柱等のキズ、臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合）
設備、その他
- 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（借主が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
- 鍵の紛失または破損による取替え
- 賃貸住宅の庭に生い茂った雑草
貸主負担のケース
床（畳・フローリング・カーペットなど）
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
- 畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
壁、天井（クロスなど）
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスターや絵画の跡
- 壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
- エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡
- クロスの変色（日照など自然現象によるもの）
建具等、襖、柱等
- 地震で破損したガラス
- 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
設備、その他
- 鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
- 設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）
原状回復費用は敷金から差し引かれる
退去時に、敷金から原状回復費用として差し引かれるのですが、敷金を超える金額を要求されたり、内訳が分からなかったり、言いがかりをつけられて無理な請求をされたりなどの借主と貸主のトラブルが非常に多いとの事です。
最近の原状回復のトラブル
国民生活センターのホームページによると最近ではこのようなトラブルが多いとの事です。
- 賃貸マンションを退去したところ、高額なハウスクリーニング代を請求された。納得できない。
- 4年前に契約した賃貸マンションを退去したが、契約当時に提出した現状確認書を管理会社が紛失し、入居時についていた傷まで含めた修復費用を請求された。
- 亡くなった母が住んでいた賃貸住宅を引き払ったが、原状回復費用としてふすまの張替費用などを請求されている。支払う必要があるのか。
- 5年入居していた賃貸アパートを退去したところ、壁紙の修理をするため敷金は返金できないと連絡があった。納得できない。
- 十数年住んだ賃貸アパートを退去したが、大家からの原状回復費用請求が高額である。国交省の原状回復ガイドラインを調べて反論したが、大家は取り合わない。どうしたらよいか。
法律関係に強くはない一般の方が部屋を借りようとする時に、契約書の内容が分からないまま契約してしまう場合や、貸主が作成する賃貸借契約書が昔のままずっとアップデートされていなかったりなどで今の時代だったら絶対アウトですよね？という内容のものもあったりします。
借主・入居者ができる対策は？
トラブルになる前に事前にできるトラブル回避の方法としては以下の通りです。
入居時に気になる点や傷んでいる点をチェックリストにまとめておく
通常、入居時に傷んでいる箇所や気になる点を細かくチェックリストにまとめておくことが必要です。大手不動産会社やちゃんとしている管理会社は独自のチェックリスト用紙を持っていて、入居者に渡してくれたりしますが、そうではない場合に証拠としてチェックリストにまとめて貸主や管理会社と共有しておくことが大事です。できれば双方立会のもと、チェックするのが理想的です。
いざという時に「これは自分がつけた傷ではない」という証拠になりますので、しっかりと細かくチェックするのをお勧めします。
国土交通書によるガイドラインにチェックリストも用意されています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
入居途中からおきた不具合
例えば、普通に入居していた場合に普段なら絶対触らないような壁紙がポロポロ落ちてきたり、雨漏りなどがあった場合には、必ず管理会社や貸主に連絡してください。
雨漏りなどはそもそも貸主負担で修繕してくれますが、壁紙などの場合はどういった原因で剥がれてきたり落ちてきたりするのか分かりません。
ですので、退去時にどう言われるのか分からないため、細かく管理会社や貸主と共有しておいてください。
工事の施工に問題があったら借主の負担ではありませんが、湿度が多いのに換気扇も回さずエアコンも掃除せずなどによって、カビが原因でクロスが剥がれたりしたのであれば借主の責任を問われかねませんので、その場合でも被害を最小限におさえられると思いますので、必ず報告しておいてください。
まとめ
賃貸アパートについて、基本的には借主の責任ではない損耗であったり、ちゃんと注意していたのに避けられない損耗であれば借主の負担ではなく自然損耗という流れになります。
ただし、タバコのヤニやペットがつけた傷などは通常の使用を超える汚れや傷となりますので、借主負担となります。
それらの事項は、賃貸借契約書や重要事項説明書などに記載されていますので一度しっかりと確認しておきましょう。
ただし、貸主が古い不動産業者などで賃貸借契約書が昔のままアップデートされていないようなケースもありますので、十分に注意してください。
どうしても不安な方や既にトラブルがおきている方は、国民生活センターなどに問い合わせてみるのが良いと思います。
国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
原状回復について、おすすめBOOK
なんだか今一現状回復についてピンと来ない方には、こちらの本がおすすめです。
マンガなので読みやすいのはもちろん、入門向けなので分かりやすく表現されていると思います。
ぜひ、一度読んでみてください。
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