マイホーム選びの際、希望条件を整理する事が大事！新築や中古、建売や注文住宅など
マイホームを選んでいく際に、希望条件を整理する事はとても大事ですね。
自然の多い地域で住みたい、高級住宅街で住みたい、うみが近い方が良い、この学校の側で探したい、金額はいくらぐらいまでで探したい・・・など。
自分の希望が全て叶えられた100点満点の物件選びというのはとても難しいと思いますが、何を基準に希望条件を考えていけば良いのか一緒に考えていけたらと思います。
住宅タイプ
一戸建て？それともマンション？
住まいを選んでいく際、一戸建てにするのか、それともマンションにするのかといった選択肢があります。
自分たちの家族には一体どのタイプが向いているのか、それぞれのメリットやデメリットを考えながら、じっくりと選んでいくことをお勧めします。
| 一戸建て | マンション | |
| メリット | ●原則として土地や建物に利用制限がない ●駐車場代がかからない ●騒音トラブルがマンションに比べて少ない ●建物は減価しても土地の価値変動が少ない ●居住環境に恵まれた立地のものが多い ●ペット飼育や楽器など自由 | ●防犯、防災の安全性が高いものが多い ●生活の利便性が高いものが多い ●居住性能が高いものが多い ●日あたりや眺望が良い |
| デメリット | ●防犯対策に難しい面がある（自己責任） ●建物の居住性能に難がある場合がある ●生活の利便性が低い場合がある ●地域によっては町内会が面倒 | ●高層階の災害時の避難 ●ルール違反によるトラブル ●隣室の騒音トラブルが比較的多い ●建物の資産保持管理の意思形成 ●ペットの飼育や楽器演奏に制限あり ●管理費や修繕費、駐車場代など毎月のコストが割高 |
新築？それとも中古？
次は新築住宅、または中古住宅のメリット・デメリットをあげてみます。
| 新築住宅 | 中古住宅 | |
| メリット | ●建物や設備が全て新品 ●最新の設備で利便性が高い ●建物の安全性能が高い ●構造耐力上主要な部分に瑕疵（欠陥など）があった場合の法的保護措置がある ●住宅ローン控除など一定の優遇がある | ●戸建て住宅では、建物評価が低く抑えられ、土地価格のみで購入できることもある。 ●新築より安い ●リフォームにより設備・内装等の変更が可能 ●人気のあるエリアで住環境の良い物件が見つかることもある ●売主から町内のこと、隣人のこと、水害のことなど聞ける |
| デメリット | ●実物を見る前に契約するケースでは、イメージと違うリスクがある ●中古より高い ●住環境に優れた用地が少なくなり、住環境に問題がある場合もある | ●耐震強度等の安全性に問題があることも ●品質性能の劣化による居住性能の低下 ●建物の設備の維持管理費用がかさむ ●欠陥が存在する不安がある ●保証がない |
建売住宅？それとも注文住宅？
次は、建売住宅にするのか、それとも注文住宅が良いのかをみていきます。
| 建売住宅 | 注文住宅 | |
| メリット | ●注文住宅に比べて安い ●日当たりなどを実際に体感できる ●購入後にすぐに住むことができる | ●間取りや設備を自由に決めることができる ●建築中の様子、内部の様子を確認できる |
| デメリット | ●間取りや設備が決まっている ●工事期間中の建物内部の様子を確認できない（建築会社によっては写真や動画を残してくれていることも） | ●建売住宅に比べて高い ●建物が完成するまで日当たりなどの環境がイメージしづらい |
住みたい地域を考える
地域や沿線で考える場合には、○○市で住みたい、○○町で住みたい、○○駅周辺などある程度決めておけば探せるのに対し、小学校区や中学校区で探したい場合には、一つ一つ物件ごとに学校区エリアを確認する必要があります。
ただし、エリアを限定しすぎると、物件がなかなか見つからないなんていうケースもありますので、ある程度は幅を持たせて探すことが大事です。人気エリアでは需要に対して供給が少なすぎるので、新しい物件が出ても取り合いとなったり、場合によっては市場に出る前に決まってしまうことも多いので、時間がかかってもどうしてもその地域が良い場合は、その地域に強い不動産会社に何度も足を運んで情報を仕入れましょう。
また、地域を考える際には、ハザードマップなども必ず確認しておきましょう。
お住まいの役所のWEBサイトにハザードマップは掲載されています。
広さや間取りを考える
車を何台置きたい、家庭菜園がしたい、４LDKは欲しい、物置が欲しいなど様々な条件がありますが、地方では、車社会ですので、家族分駐車スペースが欲しいなんてこともあります。
戸建ての場合、一般的には土地の形にもよりますが、車を３台ほど駐車したければ５０坪〜６０坪ほどの土地が必要です。３LDK、車２台で３０坪〜というプランもあります。土地の形にもよりますので、一概には言えませんが、条件として考えられているなら、とても重要なポイントですので、しっかり検討する必要があります。
予算を考える
購入者が調達できる資金
資金計画 ＝ 自己資金 ＋ 住宅ローン等 ＋ その他資金（親からの援助など）
住宅購入に必要な資金
必要な資金 ＝ 住宅購入代金 ＋ 諸費用
その他購入にかかる諸費用
- 仲介手数料（成約価格×３％＋６万円＋消費税）
- 売買契約書収入印紙（売買価格により税額が確定）→国税庁サイト
- 住宅ローン融資事務手数料（金融機関による）
- 住宅ローン契約書収入印紙（融資額により税額が確定）
- 保証料（融資額の２％前後（金利に上乗せで０円の場合も））
- 所有権移転登記費用（司法書士見積もりによる）
- 抵当権設定登記費用（司法書士見積もりによる）
- 火災保険料
- 固定資産税・都市計画税の精算
- 管理費・修繕積立金の精算
- 引っ越し費用
- 不動産取得税など
さらに新築の場合は、追加工事などで費用がかかる場合もあります。諸費用などは建物価格の１〜２割ほどかかると思っていた方が良いと思います。
住宅ローンで大事なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「毎月いくら払えるのか」を考える必要があり、
毎月の返済額から総借入額を計算することも可能です。総借入額から諸費用を引くと、住宅購入代金が計算できますので、その範囲内から物件を探すという事が可能です。
また、自己資金は最近はほぼ０円でも購入は可能ですが、フラット３５などでは自己資金があるのとないのでは金利に差があったりしますので、可能な限り自己資金を用意しておきましょう。
さいごに
ご自身でもある程度は把握しておくことはとても大事ですが、不動産購入には分からないことや不明なことも多いので、不動産会社または建築会社に相談してみることをお勧めします。
信頼のおける営業マンであれば、ちゃんと買主からちゃんとヒアリングし、適切なアドバイスをくれると思います。逆に、分からない事はゴニョゴニョと適当に言ったり、購入を焦らすような営業マンからは購入を避け、他の会社の営業マンからも話を聞いてみるのも良いと思います。
住宅ローンの毎月の支払いや借入額の計算は、金融機関にいけば試算してくれます。年収をもとに計算していきますので、源泉徴収など一緒に持っていくと、より具体的に話ができると思いますのでお勧めです。
人生において大きな買い物の一つですので、しっかりとご家族で話しあい、納得した上で購入してくださいね。
