不動産売買における媒介契約、どの種類の媒介契約が一番良いの？を解説

不動産売却時において、不動産業者から「媒介契約」というのを説明されると思います。
これは何かというと一言でいうならば、「売主が不動産会社に、これから販売活動を任せます」という契約となっております。

本来は、不動産を買う場合や賃貸の時にも媒介契約というのはありますが、実務上ほとんど使っていないことが多そうなので、ここでは売却時のお話をさせて頂きます。

媒介契約にはどんな種類があるのか？

売主と不動産会社との間には具体的にどんな種類の媒介契約があるのでしょうか？
それは、以下の３つに分類されます。

この3種類の中から売主は選択していくことになります。
宅建業法34条の２において、媒介契約は義務となっています。
以下、宅建業法34条の２を一部抜粋

第３４条の２ 　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

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１つ１つ詳しく解説します。

ちなみに、以下の内容は宅建業法34条の２に記載されていることであり、不動産業者によって変わるという事ではありません。

一般媒介契約

これは、一番大きなポイントとして、売主が他の不動産会社に”同時に”売却を依頼できるという点がポイントです。
他の不動産会社に同時に依頼ができるため、仮に１社の不動産会社がダメな会社でも、他の不動産会社が頑張ってくれたら大丈夫というメリットはあります。

ただし、デメリットとしては、不動産会社A社、B社、C社のうちB社で成約に至った場合、A社とC社は1円も報酬を受け取ることができません。
おのずと、自社の専任媒介契約、専属専任媒介契約のお客様を優先することになり、一般媒介契約は優先度は下がるとみて間違いないと思います。

広告費にお金をかけても、売れなければ赤字ですからね。当然ですね。

一般媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産会社１社にしか依頼できません。この場合、あくまで売主の窓口になるというイメージです。買い手さんを探してくるのは他の業者でも構いません。売主さんは「売却を任せた！」といえるのは1社のみです。

指定流通機構（レインズ）に物件を登録義務

専任媒介契約において、売りに出た不動産を国土交通省が指定した公益法人のシステム（レインズ）へ、7営業日以内に物件登録をする義務があります。

指定流通機構に物件を登録すると、他の不動産会社に物件情報を届けることができます。
つまり、良い物件は公にしないで隠しておこうというのが出来なくなります。
・・・と言っても、都道府県によっては機能していない地域もありますので、一概には言えませんので注意ですが。。

指定流通機構（レインズ）の詳しい説明は以下のサイトから

https://www.hatomarksite.com/fj/buy/reins.html

業務報告の義務

例えば、売り物件に対して、「何件問い合わせがありました」や、「何件ご案内しました」、また「こういった販売活動を行っています」というような業務報告を売主に対して2週間に1回以上行う義務があります。

これは一般媒介契約では、報告義務がありませんので、売主さんから聞けば教えてくれるかもしれませんが、不動産業者からの報告はないです。なので、売却活動が長期化した際には、どういう状況なのか分かりにくいのですが、専任媒介契約ではその不安がなくなります。

自己取引

売主は、不動産業者を通さず、自分で見つけてきた買主と取引することができます。そうすれば仲介手数料は払わなくて済みますが、ただし買付の条件や段取りなどは本人同士でやらなければなりませんので、そこはプロが入らない分、ちょっと心配なところです。
一般媒介契約も自己取引がOKです。

専属専任媒介契約

基本的には専任媒介契約と一緒です。
ここでは、専任媒介契約との相違をお伝えします。

自己取引NG

専属専任媒介契約では、自分で見つけてきた買主がいても、不動産業者に間に入ってもらい段取りしてもらわなければなりません。仲介手数料も発生します。

レインズ登録・業務報告の期日等が違う

レインズに登録するのが5日以内、業務報告が1週間に1回となります。

専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリット

媒介契約の一覧表

結果的にどちらがおすすめか？

あくまでも私の個人的な意見ではありますし、それぞれメリット・デメリットもありますが、専任媒介契約をおすすめします。

不動産会社によっては、「今月は専任媒介何件とるぞー！」なんて頑張っている会社もありますが、やはり一般媒介契約に比べて優先度が全然違いますね。

なので、不動産会社何社かと実際にお話ししてみて、一番信頼のおけそうな会社に任せてみるというのも良いと思います。

媒介契約の期間

媒介契約は3カ月間となっています。

3カ月の間に、任せている不動産会社が約束を守らなかったり、ちゃんと仕事してくれないようなときは、3カ月を過ぎたタイミングで一般媒介契約に変えるという方法もあります。
一般媒介契約に変更したら、他の何社にも同時に依頼できます。

その時の注意点として、他社に依頼する場合には、必ず前の不動産会社にも伝えておきましょう。トラブルの原因になります。

さいごに

それぞれの媒介契約において、メリットもデメリットもあります。
また、その不動産会社によってはポリシーをもって頑張っているところや一般媒介契約でも頑張っている不動産会社もあります。

しっかりと、その不動産会社とお話をして、信頼できるかどうか、どういう考え方なのかなどを聞いたうえで判断してくださいね。